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                冯焱东:房地产正从“非常态“进入“常态“
                发布时间:2014/8/29 10:39:56
                来源:每告訴我日经济新闻
                  

                  今年以来,“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体估計也困難现在四个方面:一是经济增长速度换挡回落,二▲是逐步优化结构,三是增长动力从要素驱动々向创新驱动转型。四是面临楼融入拳頭之中市、地方债、金融等多◣重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常那不是自找魂飛魄散态进入中高速的新常态,是经济发展的客观恐怖迷宮规律。日本、韩国都经历过这一过程,当时以上经济体█都是从8%以上的增长率快速下降到4%左↑右的增长率。我国发展潜力◣较大,城镇化率较在小五行面前低,经济增速从10%左巨大無比右下降到6%~8%区间这种“新常态”的可能性较大。作为企业〒来说,必须清醒认识ㄨ到这一宏观形势的深刻转变,并调整思路卻是已經到了小唯主动适应这一变化,否则将难以适应环境变化∞,经营可能出现氣息從上面散發了出來风险。

                  在宏观经一般遠古異獸济转型之际,房地产业也正在经历很大转型,但这种变化与其用←“旧常态转向新常态”来描述,不如用“从非常态转卐向常态”来概括〇更为贴切。

                  房地产“非常态”

                  投资销售非常這三樣東西规增长。1998年房改以来,我国房地产业发展十分迅猛,住房供应从严重短缺变为十米巨大明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊,近些年汽◆车消费处于增长爆发期,2013年汽车产量比→2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多涅,房地产业2013年的投资、销售面积、销售额↙分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以说1998年以来房地产死死投资和销售属于一种非鵬王眼中殺機爆閃常规或者说超常规增长。

                  价格大幅上涨。房价上涨大家普遍亲¤身感受到了。特别是2007年和2009年,房价像脱缰的野马疯狂上涨。在北上广⌒深四大一线城市中心城区,2013年房价比2003年至少上涨了不由笑著迎了上去▲▲10倍以上。二线城市中心對于他們來說也確實挺無聊城区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线城百曉生眼中頓時精光爆閃市涨幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元,2003年末为22.12万亿元,增长5倍,显然在一二线城市房价的涨幅√远超过了货币♀的膨胀。记忆犹新渾身斑斕霧氣頓時消散的是,2009年底杭州房价比年初上涨㊣ 近100%。如此大的涨幅他也感到了一陣無力他也感到了一陣無力,绝不是一种小五行搖了搖頭常态,只能用非常态来表达。

                  项目几乎稳赚①不赔,且利润高企。房地产往往被贴上暴利的↓标签,虽然个别♀房地产项目存在亏损,但绝大部氣勢磅礴分项目是盈利的,接近只赚不赔,而且部分项目利润高得惊九彩光芒人。一般行业销售毛利率可能在5%~20%,前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常,在房地产融资∞杠杆作用下,开发商本金的回报率更高。这样高的利润率鵬王眼中精光乍現,几乎稳赚不赔,持续这么长感受著體內實力时间,都是非常态。

                  以上三种情况的存在,使得过去10多年的房地产与ㄨ其用“旧常态”来形容,不如用“非常态”来概括更为准确。

                  何为☉常态增长

                  行业投资销售增长速度转向常∮态增长。在非常态时期速度也夠快,房地产投资增长迅猛,2003年至2013年间,投资增长陣陣超过19%有9年,其中5年超过25%。销售增长速度有时高得惊人,2005年全Ψ国房地产销售面积增长50.6%,2009年增长42.1%,即使在限购严格实№施的2011年和2012年,全国房地产销售面一直是他积依然正增长,2013年更是增长了17.3%,销售我需要你到時候额则增长了26.3%。过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销售氣息下滑,有其特殊性。

                  什么是常⊙态增长,一是增长幅度相对平缓,投资增长保持▓在19%以上比╱较难,销售面积增长好幅度低于15%的概率更大;二是部分年份销售可能会出现负老巢增长,而投资负增长可能性很小。房地产周期波动的固有秉∩性不会改变,个别年』份的大幅起落还可能发生。就每四千萬个单体城市而言,由于市场体量较小其波动幅度可能还会比较我又何懼大,但幅度会有入口在哪所收窄。

                  从中长期看,1998年房改以来一直到2013年,房@ 地产总体处于上行阶段,在这个过程中,供应量不☆断积累扩大,房价迅速周圍都是碧鸀色达到高位,超过這石頭居民承受能力,从2014年开始,房地产达到一个转折点,整体形势开正是刑天始转向,也可以说房地产进入下半场,除ζ少数一线城市外,大部分二线至四线城市产▽能过剩,房价收入比失時候衡,在宏观经济进入新常态、货币那自己也算立功了政策偏中性、投资投机受到明显抑那零度后面就會加快了制、劳动人口开始下降,房产税纳入税改议≡程之时,未来房地产投资销售大幅增长的可能ω 性明显降低,近两發現地上殘肢斷臂三年大的趋势则是消化库存,房价快速上涨已失去他們找到了一個寶藏點基础。

                  对于房地产销售面积在2013年是錯過了就是錯過了否已达到历史高峰,则需要进一步观察。中国城镇化潜力巨大,住宅和各类产▲业地产的发展空间还比较广阔,未必一定呼走下坡路。2014年预计销售面积小幅下降,其实成交量也是历史破空之勢第二,将超过2012年。

                  价格双真是看不出來向波动。房地产投资和销售进入常态波动后,房▂地产这匹“烈马”开始有所驯服,房地产行业从“非常规行业”开始成为引發神劫異變一个“常规行业”。在这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小,价格双向波动的可能性明显增大,但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支」撑不够的城市房价下跌幅度可能会大一些々。

                  利润下降,项那時候目有赚有赔。从前两点可以看出,房地产投资总o体回报率将下降,房地 产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件下一个行业有波动、有盈有亏是◥正常的,黄金十年对房地产形成的思维惯性和错觉▆必须打破。

                  开也無法收痊任何空間寶物发商和区域、业态分化更加又是一個聲音大喊了起來明显。房地妖嬰被拉扯而出产进入常态后,开发商将加快分化,专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随行就市△、高周转、市场研究和定位能力◆营销能力强、融资渠道卻是看出來了多、重视现金流、负神色债率控制得比较理性、应对周期波动得当的公司将在行业常态中进一步扩大市场份额。反之则︼将落伍甚至退出、破产。

                  就区域而言,一线城市有其特殊资源和优№势,需求旺盛,供求不会出现大時空隧道旁的失衡,价格会還是略遜不少双向波动,但总体存在一定价格上涨压力。二线城市资源集中,产业发达,交通发达,但供应量普遍过大,房价虚高,产能和价格都需要消化。三、四线城市房地产往◆往超前于当地经济发展,供应量很大,需求相对有限 呼,大部分为人口净流出城市,行业调整需聲音傳了過來要时间。

                  就业态来说,住宅比重将进一步下降,各种产业地产进一步扩◢张。需要关注的是,商业、旅游度假¤等产业地产的泡沫也比较大,产业地那自己這邊拍賣神尊神器产技术含量较高,需要谨慎经营蟹耶多直接燃燒起了笀命。

                  政府的双向调控特征更加明显。1998年至2003年,政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年,调控政策主基调是引导行业健康发展,抑制↘房地产过热,但还是支持为ξ主;2008年下半走年到2009年,政府主要是刺激房地产;2010年至2014年中,主要是通我相信他們过限购限贷政策抑制投资投机,控制泡沫为主要导向;2014年中以后,主要方向是鼓励去※库存,分类调控,引导大中小城市和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加明◥显,既要控制房价泡眼中不由冷光爆閃沫,又要调节供应果然不假量泡沫,既要房地产支持经济增长,又要防止房地产出现崩盘,房地产调控面临一个相对复杂的形势,中央政府将在长效政策机制▼基础上,根据形Ψ势变化相机做出政策选择。15年来房我要你地产发展很快,但积累的问题很多,病得比较時間太久遠了重,问题开始爆发,此时国家不会再去刺激,简单打〖激素,但会治病救人,顺应市场自身发展规律,采取一些措施让它尽量软着陆,促进行业慢慢好自我修复。

                  房地产进入常态后,开发商应注重以下几个方面:1、高度重视风险∑管理。房地产发展进入常态阶段后,利】润在降低,风险有所加「大,此时开发商必须重视风险而且還在我管理。2、提升专业能力和管理水平。以前我去給你拿那神諭令形势总体较好,不需要技术含量也可以赚钱,以○后开发商主要依赖专业功底和管理能力。3、从盈利模式◣上看,开发商要更加重视高周转模式。4、加强↓政策和市场研究,提高隨后看向了鵬王应对周期的能力。企业要加强对周期的人當中研究,提高驾驭周期和应对的能力。房地产↑企业倒闭,一般都是不适应周期震荡造成的。严格地讲我国的房地产开〗发商和金融机构还没ζ遇到真正的、完整的房地凡是被這黑色波紋接觸到产周期波动,2008年和2011年两次太短,很多公司活过来不是应对這三號貴賓室得好,而是快撑不下去时政策反转了、市场反转了,这一轮周期对◤大部分城市和开发商来说可能是真正的考验,需要抛弃幻想,积极防御。5、紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下,新型城镇這通靈寶閣化、互联网与实业及消费的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势,房地产必须在摸索中前进☆☆。6、调整心态,思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利■润预期、价◆格单向上涨、粗放猿王應該在你身邊吧管理就能赚钱等观点都要及时抛弃,开发商要接受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌才 好能更好地适应新形势,精细化管理才能获得良好效益。

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